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買二手房要特別謹慎 不要買設立了居住權的房子

我要投稿日期:2021-01-13來源: 騰訊網點擊: 我要評論()

【內容摘要】民法典已經與2021年1月1日起施行,改動較大,對購房者影響也最大。那么與購房者相關的具體有哪些改動呢,選房師逐一為大家解讀。

  民法典已經與2021年1月1日起施行,作為我國首部以“典”命名的法律,民法典同時又被稱為“社會生活百科全書”。衣食住行,生老病死,成家立業,方方面面這部寶典都安排得明明白白,其中關于房產方面的亮點也很多,改動較大,對購房者影響也最大。那么與購房者相關的具體有哪些改動呢,選房師逐一為大家解讀。

 

  1

 

  買二手房要特別謹慎,不要買設立了居住權的房子

 

  你能想像嗎,自己買的房子無法入住,一個素不相識的陌生人卻可以合法居住,而且你不能趕走這個陌生人。

 

  《民法典》第366條規定,房主可以根據約定或者遺囑,為自己名下的房子,給居住權人設立居住權,居住權人有權對他人的住宅,享受占有和使用的權利。

 

  簡而言之,房主可以通過合同或者遺囑,賦予任意一個人居住權,注意是任何人,可以是親人、朋友、保姆,甚至是路人。賦予居住權后,這個人可以一直住在這套房,直到合約失效,或者死亡。也就是說,即使是沒有房子產權,也可能有居住權。

 

  此外需要注意的是,帶有居住權的房子,不能出租(另有約定的除外),居住權不能轉讓、繼承。根據現有政策,對于學區房或稅房,不管是上學落戶還是交稅,都依然由產權人享有權利或支付費用,但也不排除以后國家政策有變。

 

  新增居住權對購房者會產生什么影響呢?首當其沖會影響二手房,以后購買二手房多了一條必要的手續:買方要到登記部門查詢房子是否設立了居住權。如果在購買二手房時一時大意,買到設立居住權的房子,上面說到無法入住的情況將成為現實。

 

  2

 

  已經抵押的房產,可以不解除抵押直接辦理過戶

 

  這項規定的出臺,將直接讓房地產類資金過橋業務舉步維艱!

 

  《民法典》第406條規定,抵押期間,抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的,按照其約定。抵押財產轉讓的,抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的,應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的,可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務人清償。

 

  大部分人買房是需要向銀行借款,同時銀行會要求辦理房產抵押手續。在以前,有房產抵押的二手房要想進行交易,必須先由買方還清抵押貸款,銀行才會解除抵押,這個時候房子才可以上市銷售。等房子過戶給買方之后,再由買方進行貸款等流程。

 

  而從2021年開始,在押房產可直接交易并過戶,不需要繳清全款或提前征得銀行同意,更不再需要“資金過橋”等“金融服務”。這在很大程度上簡化了二手房交易流程,未來二手房市場將更加活躍。

 

  3

 

  買70年產權住宅,產權到期了房子還是你的

 

  小王在去年9月份購買了房屋一套,拿到產權證的那一刻滿心歡喜,但細心的他發現“使用期限”一欄中顯示:2020年9月7日起至2090年9月6日止。小王很困惑,怎么我自己的房子還有使用期限,使用年限到了會怎么樣?

 

  很多人都有這樣的疑問,但是2021年以后住宅產權概念將被弱化,因為70年的土地產權到期后,土地的使用期限自動續期!

 

  民法典第359條規定,住宅建設用地使用權期限屆滿的,自動續期。續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定辦理。非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期,依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理。

 

  房產的土地使用年限一直是購房者十分在意的問題,除開40年產權的商業公寓別墅等,70年產權的住宅一旦遇上爛尾、開發商囤地延遲開發,都會使土地使用年限大大縮水。民法典之后,現在這個問題也將迎刃而解!

 

  續期費用目前還沒有公布實施細則,不排除有減免的可能,后續會有法律和行政法規規定。規定目前僅針對住宅,商用房產權到期后是否可以續期,現在沒有明文規定,因此購買商用房還是需要注意土地剩余年限的。

 

  4

 

  房東變更,租房合同照常履行

 

  2020年對租房者十分不友好,經歷了某公寓爆雷事件的小張剛經歷“被退租”,換房不久的他又突然被房東告知要賣房子,不得已的小張只得再次“被退租”。如今民法典來了,租賃者“漂泊流落”的局面將得到極大改善!

 

  根據《民法典》規定,租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。

 

  也就是說,租客和房東簽訂了3年的租房合同,在合同期滿之前,房東要提前把房子賣出去,房屋所有權產生變更,但這并不影響租賃合同,租客依然可以繼續居住,直到三年的租房合同期滿。

 

  因此對于租房者,不再有隨時會被通知搬出的擔憂;對于房東,也要注意提前規劃賣房計劃,以免因為租賃合同影響交易正常進行。

 

  5

 

  中介權益受保護,跳單也需支付中介費

 

  不少購房者在房產交易時,通過中介平臺或公司拿到交易對方的聯系方式后,為了省下一筆中介服務費,會直接私下和對方進行交易,這就是我們經常說的“跳單”,“跳單”行為無疑會給中介造成巨大的傷害。民法典對中介服務人員的權益也做出了保護:

 

  根據民法典第964條的規定,中介人未促成合同成立的,委托人應當按照約定向中介人支付其從事中介活動支出的必要費用。

 

  第965條規定,委托人在接受中介人的服務后,利用中介人提供的交易機會或者媒介服務,繞開中介人直接訂立合同的,應當向中介人支付報酬。

 

  不管交易有沒有完成,委托人也就是購房者均需要向中介支付必要費用或報酬。這對房產中介從業者來說無疑是個好消息,自己的勞動成果得到了法律的明文保護。選房師在這里溫馨提示:委托中介賣房要尊重他們的勞動,不要跳單,即便跳單了也要支付中介費~

 

  6

 

  婚姻無過錯方受保護,妻子有權追財產

 

  2020年最后一天,有些地方民政局的離婚人數可能是平時的三倍,就是因為1號的民法典在婚姻方面也有了新的條文,大家紛紛趕在離婚30天冷靜期前離婚。

 

  自婚姻登記機關收到離婚登記申請之日起三十日內,任何一方不愿意離婚的,可以向婚姻登記機關撤回離婚登記申請。要注意,遇到家暴等情況不用等對方同意,可以直接到法院訴訟離婚。

 

  另一方面民法典還加大了對婚姻無過錯方的保護,比如婚姻期間,丈夫背著妻子在外面找小三,并給小三買車買房,侵害了妻子對共同財產的平等處理權,妻子可以起訴小三,要求返還財產;或者起訴丈夫離婚,要求凈身出戶,丈夫的行為屬于轉移夫妻共同財產。此外,如果一方有重婚、實施家庭暴力、虐待家庭成員等重大過錯,無過錯方有權請求損害賠償。

 

  全職媽媽如果離婚,可以請求另一方進行補償。

 

  根據《民法典》1088條規定,夫妻一方因撫育子女、照料老年人、協助另一方工作等負擔較多義務的,離婚時有權向另一方請求補償,另一方應當給予補償。具體辦法由雙方協議;協議不成的,由人民法院判決。

 

  7

 

  小區公共收益明確歸業主所有

 

  不少小區業主都很困惑,怎么小區里廣告越來越多了,電梯里,小區外墻,這些廣告收入都去哪里了?

 

  關于這些,民法典里有了明確告知。

 

  小區內的道路、綠地以及其他公共場所、公用設施屬于業主共有財產。物業服務人應當定期將業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。

 

  物業對于小區公共收益的歸屬和去向一般都含糊其辭,很多業主也不知道有這么回事,小區還有公共收益?當然是有的,比如小區里的電梯廣告,公共區域的停車位、租賃攤位等等,有的小區有游泳池、網球場、羽毛球場等活動場所,在小區業主使用時會繳納一定費用,只要是公共區域產生的收益,那么這些都屬于公共收益。民法典加強了對建筑物業主權利的保護,明確了公共收益的歸屬屬于業主共同所有,所以物業的公共收入里面,也是有我們業主一份的。

 

  此外,民法典對物業還明確了以下約束:

 

  1.高空拋物找不到拋物者的,由未能盡責的物業承擔,倒逼物業公司做好監控管理;

 

  2.物業公司采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費,屬違法行為;

 

  3.炒掉物業公司以前需要三分之二的業主同意,現在只需要一半的業主同意。

 

  8

 

  侄子侄女也可以繼承遺產

 

  《民法典》與時俱進地對遺產繼承人的范圍進一步擴大和明確。因為如今單身率,丁克家族數據的居高不下,很多房產可能面臨,無人可繼承的情況,所以明確了以下幾種人,可以繼承遺產。

 

  1、出嫁的女兒,有平等的繼承權;

 

  2、胎兒有繼承權,遺產分割保留其份額;

 

  3、侄子侄女可以繼承叔伯遺產;

 

  4、城鎮戶口子女,能繼承農村戶口父母的房子。

 

  以上就是民法典里和房產息息相關的內容,購房者也需要加強自己的法律意識,當自己的合法權益受到侵犯是,一定要拿起法律武器,合理維權。

 

本文關鍵詞:不要 設立 居住權 房子 二手 特別 謹慎
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